📚 Glosario Inmobiliario FORTÉ: Términos Clave para Invertir en México

Dominar el lenguaje inmobiliario es el primer paso para una inversión exitosa. Aquí tienes una lista de los términos esenciales que todo comprador, vendedor o inversionista debe conocer en el contexto legal y financiero de México.

A

Acaparador (o Flippers): Inversionista que compra propiedades con potencial de remodelación a un bajo costo, las renueva rápidamente y las vende en el corto plazo para obtener ganancias.

Avalúo: Documento oficial emitido por un valuador profesional y certificado que determina el valor comercial real de una propiedad en un momento dado. Es requisito indispensable para la mayoría de los créditos hipotecarios.

Aportación a Capital: Pagos adicionales que el acreditado realiza a su crédito hipotecario, dirigidos directamente a reducir el saldo insoluto (el principal), lo que disminuye el monto total de intereses a pagar y acorta el plazo del crédito.

B

Bienes Raíces (o Inmuebles): Todos los bienes que no pueden ser transportados de un lugar a otro sin alterar su esencia, como terrenos, casas, departamentos y edificios.

Blindaje de Capital: Estrategia integral que busca proteger el patrimonio del inversionista de riesgos legales, fiscales y financieros, garantizando la seguridad y rentabilidad de la operación inmobiliaria.

C

Carga Fiscal: Conjunto de impuestos y derechos que se deben pagar al realizar una compraventa inmobiliaria (ISR, ISAI, derechos de registro, etc.).

CAT (Costo Anual Total): Indicador financiero que engloba el costo total de un crédito hipotecario. Incluye la tasa de interés, comisiones, primas de seguros y cualquier otro gasto asociado, permitiendo comparar el costo real entre diferentes instituciones financieras.

Certeza Jurídica: Condición legal que garantiza al comprador que la propiedad no tiene problemas de titularidad, gravámenes, hipotecas o litigios pendientes. Se confirma mediante la revisión de escrituras y el Registro Público de la Propiedad.

Cofinanciamiento (Cofinavit / Aliados): Esquema de crédito que permite al trabajador unir el monto de su crédito INFONAVIT o FOVISSSTE con un crédito bancario para acceder a un monto mayor y adquirir una propiedad de mejor valor.

Comisión por Apertura: Cargo que la institución financiera cobra al inicio de un crédito hipotecario por la gestión y el otorgamiento del préstamo.

D

Desarrollo Habitacional (o Fraccionamiento): Conjunto de viviendas construidas en un área determinada que cuentan con una infraestructura urbana común (calles, servicios, áreas verdes).

Diligencia Debida (Due Diligence): Proceso de investigación exhaustiva y verificación de la información legal, técnica y financiera de una propiedad antes de finalizar la compra, crucial para mitigar riesgos.

E

Escritura Pública: Documento legal que formaliza la compraventa de un inmueble ante un Notario Público. Contiene la descripción de la propiedad, la historia de sus dueños (antecedentes de propiedad) y la forma de adquisición.

Enganche: Porcentaje del valor total de la propiedad que el comprador debe pagar al vendedor con sus propios recursos al inicio de la operación, generalmente antes de la firma de escrituras.

F

Fideicomiso: Instrumento legal mediante el cual una persona o entidad (fideicomitente) transfiere bienes a otra (fiduciario, generalmente un banco) para que los administre en beneficio de un tercero (fideicomisario). Es común para la adquisición de inmuebles en zonas restringidas (playas) por parte de extranjeros.

Fovissste: Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado. Otorga créditos hipotecarios a los trabajadores al servicio del Estado.

G

Gravamen: Carga o limitación legal impuesta sobre una propiedad (como una hipoteca, un embargo o una servidumbre) que afecta su libre disposición hasta que sea cancelada.

H

Hipotecaria: Institución financiera o bancaria que otorga créditos con garantía hipotecaria, es decir, utiliza la propiedad adquirida como colateral del préstamo.

I

Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Impuesto local que el comprador debe pagar a la Tesorería Municipal o Estatal al adquirir una propiedad. Varía según el estado de la República (por ejemplo, en Sonora).

Impuesto Sobre la Renta (ISR): Impuesto federal que, en el ámbito inmobiliario, aplica a la ganancia obtenida por el vendedor al enajenar (vender) un inmueble. Existen exenciones fiscales para la venta de casa habitación.

Infonavit: Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. Otorga créditos hipotecarios y administra el fondo de vivienda de los trabajadores del sector privado en México.

L

Lote: Porción de terreno no urbanizado ni construido, generalmente destinado a la edificación de una vivienda o desarrollo futuro.

N

Notario Público: Licenciado en Derecho, investido de fe pública por el Estado, encargado de formalizar y dar validez legal a los actos jurídicos, como la compraventa y escrituración de propiedades.

P

Patrimonio: Conjunto de bienes, derechos y obligaciones que posee una persona. Una propiedad inmobiliaria es considerada el activo más sólido del patrimonio.

Permuta: Contrato por el cual se intercambia la propiedad de un bien (inmueble) por otro, sin que medie necesariamente una transacción monetaria.

Plusvalía: Incremento del valor comercial de una propiedad a lo largo del tiempo, impulsado por mejoras en la infraestructura, servicios, seguridad o el desarrollo económico de la zona.

Preventa: Compra de una propiedad (casa, departamento o lote) antes de que su construcción haya finalizado o incluso antes de que haya iniciado. Permite obtener un precio inferior al de mercado una vez terminado.

Promesa de Compraventa (Contrato Preliminar): Contrato privado entre el comprador y el vendedor que formaliza el acuerdo de la operación y fija las condiciones (precio, enganche, plazos, fecha de escrituración) antes de firmar la escritura pública.

R

Recorrido Virtual (360°): Herramienta tecnológica que permite a los interesados explorar una propiedad en su totalidad a través de un tour interactivo en línea, eliminando la necesidad de una visita física inicial.

Rentabilidad Neta (ROI – Return on Investment): Medida financiera que calcula la ganancia real obtenida de una inversión inmobiliaria, restando los costos operativos (impuestos, mantenimiento, administración) de los ingresos generados.

S

Servidumbre: Derecho legal que permite a un tercero el uso limitado de una porción del terreno de otra persona (ej. paso de tuberías, acceso a un predio interior).

Simulador de Crédito: Herramienta digital que permite a un usuario calcular la mensualidad estimada, el plazo y el Costo Anual Total (CAT) de un crédito hipotecario, basándose en el monto solicitado, la tasa de interés y el plazo elegido.

T

Tasa Interna de Retorno (TIR): Indicador financiero utilizado en la inversión inmobiliaria para estimar la rentabilidad anualizada de un proyecto durante un periodo específico, considerando el valor del dinero en el tiempo.

V

Valor Catastral: Valor administrativo que el Gobierno asigna a una propiedad y que sirve como base para el cálculo del Impuesto Predial. Es generalmente inferior al valor comercial.

Vicios Ocultos: Defectos o daños graves en la construcción o infraestructura de una propiedad que no son evidentes a simple vista y que el vendedor no reveló al comprador.